Grundsteuerreform

Die Änderung der Grundsteuer wurde aufgrund einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts im Jahr 2018 notwendig. Demnach war die bisherige Bewertung* der Grundstücke nicht verfassungskonform. Folglich wurde die Grundsteuer per Bundesgesetz neu geregelt. Ebenfalls wurde beschlossen, dass die Länder vom Bundesgesetz abweichen und ein eigenes Modell für die Grundsteuer einführen können.

Baden-Württemberg hat von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht. Ab dem 1. Januar 2025 wird die Steuer nach dem neuen Landesgrundsteuergesetz erhoben.

*= Die bisherige Berechnung der Grundsteuer basierte auf Jahrzehnte alten Grundstückswerten, den sogenannten Einheitswerten. Im Westen wurden die Grundstücke nach ihrem Wert im Jahr 1964 berücksichtigt. In den ostdeutschen Ländern sind die zugrunde gelegten Werte aus dem Jahr 1935. Diese Einheitswerte wurden mit einem einheitlichen Faktor, der sogenannten Steuermesszahl, und anschließend mit dem sogenannten Hebesatz multipliziert. Während die Steuermesszahl nach altem Recht bundeseinheitlich festgelegt war, wurde der Hebesatz – und damit letztlich die Grundsteuerhöhe – von den Gemeinden bestimmt.

Bei der Grundsteuer B findet das sogenannte "modifizierte Bodenwertmodell" Anwendung. Die Bewertung für die Grundsteuer (B) ergibt sich ausschließlich aus dem Bodenwert. Dafür werden im Wesentlichen zwei Faktoren herangezogen, die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert. Beide Werte werden miteinander multipliziert und ergeben den sogenannten Grundsteuerwert. Auf die Bebauung kommt es dabei nicht an.

Das Bewertungsergebnis wird mit der gesetzlich vorgegebenen Steuermesszahl multipliziert. Der daraus resultierende Wert ist der Grundsteuermessbetrag.

Wer sein Grundstück überwiegend für Wohnzwecke nutzt, wird begünstigt. Für solche Grundstücke wird die Steuermesszahl um 30 Prozent ermäßigt. Begünstigt werden ebenfalls der soziale Wohnungsbau (Ermäßigung 25 Prozent) und Kulturdenkmäler (Ermäßigung 10 Prozent).

Im dritten und letzten Schritt wird dann der Hebesatz der Kommune auf den Grundsteuermessbetrag angewendet. Daraus ergibt sich schließlich die konkrete Grundsteuer.

Jährliche Grundsteuer = Grundsteuerwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) x Steuermesszahl x Hebesatz der Kommune

Die Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes für die Grundsteuer erfolgt durch ein typisierendes Ertragswertverfahren, welches weitgehend auf Zahlen der bundesweiten Agrarstatistik beruht. Es gibt 34 land- und forstwirtschaftliche Nutzungen und diesen werden Bewertungsfaktoren zugeordnet.

Die Bewertung in der Finanzverwaltung erfolgt nach folgendem Schema:

• Fläche der Nutzung multipliziert mit einem Bewertungsfaktor ergibt den Reinertrag der jeweiligen Nutzung (§ 31 Abs. 1 LGrStG)

• Summe aller Reinerträge der erklärten Nutzungen multipliziert mit dem Kapitalisierungsfaktor 18,6 ergibt den Grundsteuerwert (§ 33 Abs. 1 LGrStG)

• Abrundung des Grundsteuerwertes auf volle Hundert € (§ 24 Abs.4 LGrStG)

• Grundsteuerwert multipliziert mit der Steuermesszahl von 0,55 Promille ergibt den Grundsteuermessbetrag (§ 40 Abs. 1 LGrStG)

• Grundsteuermessbetrag multipliziert mit dem Hebesatz der Gemeinde ergibt die Grundsteuer der Gemeinde ab 1.1.2025

Weitere Informationen zur Grundsteuer A erhalten Sie über folgenden Link:
Finanzministerium Baden-Württemberg

Gemeinsamer Gutachterausschuss Landkreis Waldshut (West)

Gegen den Bodenrichtwert kann weder Einspruch beim Finanzamt, noch formal Widerspruch bei der Kommune oder dem Gutachterausschuss eingelegt werden.

Sie haben jedoch, wenn Sie mit dem Bodenrichtwert für Ihr Grundstück nicht einverstanden sind, zwei Möglichkeiten:

1. Zur Klärung an den Gutachterausschuss wenden
Zunächst können Sie sich an den Gutachterausschuss wenden. Der Gutachterausschuss prüft dann den Sachverhalt. Er kann Ihnen erklären, wie er zu seiner Entscheidung über die Zonengrenze und die Höhe des Bodenrichtwerts kam. Sollte es bei der Bewertung zu Fehlern gekommen sein, kann der Gutachterausschuss die Zonengrenze und gegebenenfalls auch den Bodenrichtwert neu beschließen und damit korrigieren. Dieser neue Wert wird dann der Besteuerung zugrunde gelegt. Ein Einspruch ist hierfür nicht erforderlich. Die Bescheide werden dann von Amts wegen geändert.

2. Qualifiziertes Gutachten beauftragen
Alternativ können Sie beim Finanzamt einen Antrag stellen, dass dieses einen durch Gutachten nachgewiesenen geringeren Wert für Ihr Grundstück ansetzt. Ein besonderes Antragsformular braucht es dafür nicht. Damit das Finanzamt diesen geringeren Wert berücksichtigen kann, müssen Sie dann das qualifizierte Gutachten vorlegen. Das muss noch nicht gemeinsam mit dem Antrag eingereicht werden, sondern kann auch später vorliegen.

Ein solches Gutachten ist kostenpflichtig und kann vom Gutachterausschuss sowie den in § 38 Absatz 4 Satz 3 Landesgrundsteuergesetz genannten Personen ausgestellt werden. Damit der Bodenrichtwert für Ihr Grundstück geändert wird, muss das Gutachten einen um mehr als 30 Prozent geringeren tatsächlichen Wert des Grund und Bodens nachweisen. Der Wert im Gutachten muss also deutlich vom festgelegten Bodenrichtwert abweichen. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn ein Grundstück wegen des Planungs- und Bebauungsrechts im Vergleich zu den übrigen Grundstücken der Bodenrichtwertzone nur eingeschränkt nutzbar ist.
 

Bei der Grundsteuer (B) errechnet sich der Grundsteuerwert aus dem Produkt aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert. Für den Grundsteuerwert ist das Finanzamt Waldshut zuständig.

Sowohl das neue Bundesmodell als auch das Landesgrundsteuergesetz (LGrStG) regeln, dass Wohnungen/Wohnhäuser (der sogenannte „Wohnteil“) der Landwirte sowie die Wohnungen/Wohngebäude von Nicht-Landwirten der Grundsteuer (B) unterliegen. Die Kommune hat hierauf keinen Einfluss.

Der Messbetrag errechnet sich aus dem Produkt von Grundsteuerwert und gesetzlich vorgegebener Steuermesszahl. Die Steuermesszahl beträgt grundsätzlich 1,3 Promille.

Begünstigt wird auf Antrag beispielsweise die überwiegende Wohnnutzung eines Grundstücks (wirtschaftliche Einheit). Bei dieser Nutzung wird die Steuermesszahl um 30 Prozent verringert. Der Antrag kann in schriftlicher oder telefonischer Form beim Finanzamt gestellt werden.

Das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Urteil festgestellt, dass die bisherige Bemessung der Grundsteuer nicht verfassungsgemäß war. Daher wurde eine Neuregelung der Grundsteuer und Neubewertung des Grund- und Bodens erforderlich. Dabei kann es zu „Belastungsverschiebungen“ innerhalb der Eigentümerschaft der Gemeinde Herrischried im Vergleich zu der bisherigen Rechtslage kommen.

Für die Gemeinde Herrischried ergibt sich durch diese Neuregelung jedoch kein Mehrertrag, da ein aufkommensneutraler Hebesatz beschlossen wurde, damit das Gesamtaufkommen der Grundsteuer auf dem Niveau der Vorjahre verbleibt.

Eine Neuregelung der Grundsteuer wurde erforderlich, weil das Bundesverfassungsgericht festgestellt hat, dass die bisherige Bewertung verfassungswidrig ist. Daher musste der Gesetzgeber ein neues Bewertungs-Modell entwickeln.

Da die Grundsteuerberechnung nicht mehr mit der bisherigen Berechnung vergleichbar ist, unterscheidet sich in der Regel auch der Hebesatz. Zuständig ist hier die Gemeinde.

In der Sitzung des Gemeinderates am 18.November 2024 stand die Entscheidung über die Höhe des Hebesatzes für die Grundsteuer A und B in Herrischried an.

Der Hebesatz für die Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) wurde vom Gemeinderat auf 463 v.H. festgesetzt und die Grundsteuer B (bebaute oder bebaubare Grundstücke) auf 346 v.H. festgesetzt.

Aufkommensneutral heißt, dass es durch die Grundsteuerreform im Jahr 2025 zu keiner Erhöhung des Grundsteueraufkommens bei der Gemeinde gegenüber dem Jahr 2024 kommt. Der aufkommensneutrale Hebesatz ist der Hebesatz, bei dem dieses Ziel voraussichtlich erreicht wird.

Auch bei angestrebter Aufkommensneutralität wird es zu „Belastungsverschiebungen“ im Vergleich zu der bisherigen Rechtslage sowie zwischen den einzelnen Nutzungen und örtlichen Lagen der Grundstücke kommen. Deshalb gibt es Grundstücke, für die ab dem Jahr 2025 mehr Grundsteuer als bisher zu bezahlen ist und Grundstücke, für die weniger als bisher zu bezahlen ist.

Belastungsverschiebungen treten als Konsequenz aus der Umsetzung des Bundesverfassungsgerichtsurteils auf. Die dadurch notwendige Grundsteuerreform musste zwangsläufig zu Belastungsverschiebungen führen. Eine Nachfolgeregelung, welche darauf abgezielt hätte, genau die bisherigen Ergebnisse in der Steuerbelastung eines jeden einzelnen Steuerpflichtigen nachzubilden, wäre absehbar wiederum rechtswidrig gewesen.

Das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Urteil festgestellt, dass die bisherige Verteilung der Grundsteuer nicht verfassungsgemäß ist. Daher wurde eine Neuregelung der Grundsteuer erforderlich. Dabei kann es zu „Belastungsverschiebungen“ im Vergleich zu der bisherigen Rechtslage sowie zwischen den einzelnen Nutzungen und örtlichen Lagen der Grundstücke kommen.

Deshalb gibt es Grundstücke, für die ab dem Jahr 2025 mehr Grundsteuer als bisher zu bezahlen ist, und Grundstücke, für die weniger als bisher zu bezahlen ist. Belastungsverschiebungen treten als Konsequenz aus der Umsetzung des Bundesverfassungsgerichtsurteils auf. Die dadurch notwendige Grundsteuerreform musste zwangsläufig zu Belastungsverschiebungen führen. Eine Nachfolgeregelung, welche darauf abgezielt hätte, genau die bisherigen Ergebnisse in der Steuerbelastung eines jeden einzelnen Steuerpflichtigen nachzubilden, wäre absehbar wiederum rechtswidrig gewesen.

Die Festsetzung der Fläche beziehungsweise die sonstigen Festsetzungen im Grundsteuerwertbescheid beziehungsweise Grundsteuermessbescheid (Grundlagenbescheide) erfolgt durch das zuständige Finanzamt.

Die Stadt-/ Gemeindeverwaltung ist bis zu einer möglichen Änderung an den bestehenden oben genannten Grundlagenbescheid gebunden. Bitte wenden Sie sich an das zuständige Finanzamt Waldshut.

Wird der Steuergegenstand mehreren Personen zugerechnet, so sind diese Personen nach § 10 Abs. 2 LGrStG Gesamtschuldner. In diesem Fall kann die Kommune von allen Gesamtschuldnern den gesamten Betrag fordern; sie kann den Bescheid daher entweder an alle, mehrere oder nur einen Eigentümer schicken.

Die Gemeinde Herrischried versendet den Grundsteuerbescheid immer nur an eine Person. Die Verteilung der Grundsteuer muss unter den Steuerschuldnern privatrechtlich geregelt werden, betrifft aber nicht die Steuerschuld gegenüber der Gemeinde Herrischried.

Sofern die Angaben aus dem Messbescheid von der Gemeinde richtig umgesetzt wurden:

• Diese Angaben wurden vom Finanzamt im Messbescheid festgesetzt. Wenn diese nicht richtig sind, wenden Sie sich bitte an das Finanzamt Waldshut.

• Bei Eigentumswechsel: Aufgrund des Kaufvertrags erstellt das Finanzamt automatisch einen neuen Messbescheid zum 1. Januar des auf den Kauf folgenden Jahres. Bis zur Bearbeitung durch das Finanzamt bleiben Sie steuerpflichtig. Sobald der Messbescheid des Finanzamts vorliegt, erhalten Sie von uns einen „Aufhebungsbescheid“. Eventuell zu viel gezahlte Grundsteuer wird Ihnen erstattet.

Gegen Bescheide der Gemeinde kann grundsätzlich bei der Gemeinde Widerspruch eingelegt werden; also auch gegen die Grundsteuerbescheide.

-> Hiervon wird jedoch abgeraten, da Widersprüche kostenpflichtig zurückgewiesen werden müssen, ohne dass es zu Erfolg in der Sache führen wird. Die Gemeinde ist grundsätzlich an die Messbescheide des Finanzamtes gebunden.
Gegen die Bescheide des Finanzamts (Grundsteuerwertbescheide und Grundsteuermessebescheide) kann beim Finanzamt innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids Einspruch eingelegt werden.
 

Die Kommune ist bei Erstellen des Grundsteuerbescheids an die Bescheide des Finanzamtes, insbesondere den dort festgesetzten Messbetrag, gebunden. Sofern sich die Bedenken ausschließlich gegen den Inhalt des Grundsteuerwertbescheids oder Messbescheids (zum Beispiel Höhe des Grundsteuerwerts oder Messbetrag) richten, ist der Einspruch gegen den Messbescheid / Grundsteuerwertbescheid beim Finanzamt zielführend.

Dagegen ist bei falscher Übernahme des Messbetrags aus dem Grundsteuermessbescheid Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid einzulegen.

Ein Einspruch beim Finanzamt oder Widerspruch bei der Gemeinde entbinden nicht von der Verpflichtung die Grundsteuer zu bezahlen. 

Soweit ein Einspruch gegen den Grundsteuermessbescheid erfolgreich ist, ändert die Gemeinde in Folge den Grundsteuerbescheid und erstattet die zu viel gezahlte Grundsteuer zurück. Soweit ein Widerspruch erfolgreich ist, wird der Grundsteuerbescheid geändert und die zu viel gezahlte Grundsteuer erstattet.
 

Die Grundsteuerwerte werden in Zeitabständen von je sieben Jahren allgemein festgestellt (Hauptfeststellung). Im Zuge dessen werden die Bodenrichtwerte vom Gutachterausschuss geprüft und gegebenenfalls angepasst.

Die nächste Hauptfeststellung wird zum 01.01.2029 stattfinden.